监管层推动首套房房贷利率下调20个基点，减轻了购房者的房贷压力日前，《中国人民银行中国人民保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》正式发布:1对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
我们认为，为全面落实房地产长效机制，支持各地因地制宜完善房地产政策，首套房贷利率下调将减轻刚需购房者承担的房贷利率压力，促进房地产市场平稳健康发展。
政策分析:短期内购房者成本会略有降低，中长期有较大的降低空间。
1)我们认为，由于此前2022年4月执行的5年LPR为4.6%，如果下调幅度为20个基点，首套房贷利率下限将调整为4.4%，将降低购房者成本，减少购房者月还款额1.69%。
2)我们认为中国中长期房贷利率存在下行趋势，购房者还贷压力将继续减小。
我们认为，首套房贷利率下限的下行会导致房贷利率的下行，历史经验表明，房贷利率的下行有助于促进商品房销售的回升和房地产部门超额收益率的上行。
1)历史基本面表现:2014年6月至2016年7月，全国首套房贷款平均利率从最高点7.02%连续下降至4.44%2015年2月，首套房贷平均利率下降后，商品房销售同比增速触底此外，2020年2月，中国首个房贷平均利率在2018年11月达到5.71%的峰值后，行业销售增速触底反弹
2)行业指数历史表现:2014年6月至2016年7月，全国首套房贷款平均利率从最高点7.02%连续下降至4.44%2015年5月，首次房贷平均利率下降后，a股房地产指数超额收益率触底反弹，温和回升
投资建议:稳增长才刚刚开始房贷利率下调有助于后期房地产销售的恢复
1)基数较低，推动较高我们预测2022年6月销量反弹难度不大如果按季度假设销售金额，2Q2022同比—30%，3Q2022和4Q2022同比上涨10%，那么2022年行业年销售额同比—8.9%以上2小时假说并不激进，后期微企销售会恢复大趋势2)累计投资增速假设2022年第二季度同比—30%，2022年第三季度和2022年第四季度同比10%，2022年行业累计投资增速将为—3.83%
由于我们预计全年累计投资增长为负，因此我们判断未来市场仍有下行压力。
3)维持优于市场评级日前，a股沪深300指数2022年动态PE为11.07倍，房地产板块2022年动态PE为10.79倍我们继续看好行业蓝筹企业a股主要推荐万科A，保利发展，招商蛇口，金科股份等地产板块继续关注a股招商刮起，新大正等
特别提示:本报告仅总结了2014年以来我国房贷利率下调后的房地产销售情况和a股房地产板块表现，但仅限于根据有限的历史经验对未来进行推测和判断仅供投资者参考，请投资者谨慎判断风险:控制行业基本面的增持和下行风险
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