题:热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情
作者 陈文静 中指研究院指数事业部市场研究总监
2022年以来，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积极变化。
变化一:楼市因城施策主线下，政策力度继续加大
根据中指监测，截至4月24日，全国已有近90城出台房地产优惠政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。
4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:
一是政策落地节奏加快。截至4月24日，50余城出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。
图1:2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次
二是政策优化调整力度加大，不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。
三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。
4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。
我们预计，接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
变化二:置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升
2022年以来，房地产市场整体低温运行，根据中指调查数据，2月购房者置业意愿有所回升，3月受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。
图2:2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布
从置业计划上看，2022年以来，购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房占比提升至19%，3月继续增加至21%；而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。
另外，从房价预期上看，2022年以来，受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价预期呈现企稳态势，房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。
变化三:整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复
图3:2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势
根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求释放。
分化会是未来楼市主旋律。当前，部分地区虽放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。
图4:2021年以来北京新建住宅成交面积、二手住宅成交套数周度走势线
如北京，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。
图5:2017年以来北京新建住宅和二手住宅价格环比走势
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来，北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。
除北京之外，杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。
变化四:重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐
图6:2022年以来重点9城新开盘推出套数及去化率
根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，4月11日—17日，开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点。其中，杭州、成都项目平均去化率超60%，有优质的项目去化率能达到90%以上。
我们认为，短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面:
一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。
二是中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策落实或仍需时间。三是当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需
求释放动力偏弱，这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。
总之，市场的购房需求并未消失，但短期内，需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。
在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，从而把握市场机会。
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