住房问题不仅关系到经济和金融的健康发展，也关系到人民的幸福安康在人口持续流入的大城市，租售比偏离严重，租赁住房普遍面临沉淀资金大，租金收益率低，投资回收周期长的困境许多国家的经验证明，发展租赁住房REITs是引导多元主体投资，筹集长期股权资金，增加租赁住房供给的有效渠道
清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心最近几天发布研究报告《多措并举推进保障性租赁房REITs常态化发行》报告在总结分析现有保障性租赁房政策土壤的基础上，分析了首批保障性租赁房REITs成功发行的关键，并对未来保障性租赁房REITs的正常发行给出了相关政策建议
保障性住房是我国住房租赁体系的重要组成部分2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁房的意见》，明确了保障性租赁房的基本制度和配套政策《关于进一步做好2021年基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》将保障性租赁房纳入试点范围日前，首批三只公募保障性租赁房REITs上市交易
本报告在总结分析现有保障性租赁房政策土壤的基础上，分析了首批保障性租赁房REITs达到收益率标准并成功发行的关键点，并对未来保障性租赁房REITs的正常发行给出了相关政策建议。
一是多种政策支持叠加，提高保障性租赁房项目盈利能力。
土地供应方式多种多样，旨在降低征地成本。
降低征地成本是加快发展保障性租赁房的关键人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，允许保障性租赁房项目以各种方式低成本取得土地2021年，2022年要建设的330万套保障性租赁房中，利用现有土地和房屋建设的约占70%，利用新增供应的国有建设用地建设的约占30%自然资源部要求各地编制年度住宅用地供应计划，对租赁住房用地单独作出计划，优先安排，确保充分保障
联合审批，配套补贴，水电，税收等优惠政策。
《意见》出台后，利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁房的，市县人民政府可以组织相关部门共同审核建设方案，在出具保障性租赁房项目证明后，由相关部门办理立项，用地，规划，施工，消防等手续，纳入工程质量安全监管，解决项目合法性问题对符合条件的保障性租赁房项目，可以享受财政补贴
长期低息银行贷款支持企业发行债券。
对于自持型保障性租赁房项目，银行向自持主体提供最长25年的贷款，部分项目执行比5年期贷款市场报价利率低10%的优惠利率对于非自持，非搬迁等项目，可以向住房租赁公司提供最长8年的经营性贷款政策支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金，相关贷款不纳入房地产贷款集中管理
第二，保障性租赁房项目的盈利能力是REITs成功发行的关键。
在经济发达，人口净流入，保障性租赁房需求大的一二线城市，租售比偏离严重，发行以租赁房为底层资产的REITs面临一个基本问题:收益率太低在重资产模式下，提高收益率可以通过增加收入，降低物业购置和运营成本来实现其中，增加收入可以通过提高租金率，增加服务种类和规模来实现降低物业购置成本主要包括降低土地购置成本和建设成本相比建设成本，征地成本更能通过政策扶持实现降低运营成本主要通过提高管理效率和降低维护成本来实现
首批保障房租赁的REITs，底层资产优质，分别位于北京，深圳，厦门，均为核心区域周边人口净流入稳定，租赁需求旺盛，产业配套成熟，租售比相对较高，为项目长期运营的连续性和稳定性提供了保障低拿地成本，低项目运营成本，高出租率是REITs成功发行的主要原因
征地成本低。
最近几年来，中国房地产市场的租金和销售额都比较低在低市场化租售的背景下，保障性租赁房需要从土地成本上提高收益率首批用于租赁住房的REITs平均增值率为27%主要原因是项目获取时间较早，成本较低较低的拿地价格直接提高了租售比，三笔订单均超过6%
管理成本，享受减免税。
租赁项目的运作是三建七管在运营过程中，伴随着入住率的提高，成本在营业收入中的比重会逐渐降低税费方面，北京项目是公租房，占地面积，免征城镇土地使用税其经营管理单位免征增值税，印花税和房产税厦门和深圳项目也享受不同的税收优惠，营业外支出约占税费的12%
项目现金流稳定性
三个租房的首批REITs项目租金平均比周边市场低40%左右，年租金涨幅2%—3%，远低于市场水平在出租率方面，深圳和厦门项目均接近满租，北京项目平均出租率约为95%，厦门和北京项目租金收取率接近100%北京以三年租赁为主，厦门以一年租赁为主，深圳以企业租户为主
第三，优化政策设计，促进保障性租赁房REITs正常发行。
我们认为，保障性租赁房REITs的正常发行需要进一步优化政策设计，降低税收，土地等关键成本，在保护投资者财产安全，保障收益的前提下，探索与保障性租赁房资产形态相适应的政策和产品设计，促进金融优质服务实体和民生。
加大税收优惠力度，减轻流通和经营环节税收负担。
现有政策明确了包括公租房的土地使用税，房产税，增值税，印花税，契税等优惠政策，而只有保障性租赁房的增值税，房产税等优惠政策无论是发行还是底层资产的运营，都有税负下降的空间建议基于住房租赁发展的实际情况和国际经验，尽可能简化租赁住房的税制和REITs的结构设计，进一步完善REITs对租赁住房的税收优惠政策
优化土地流转机制，降低土地成本。
土地出让价格和土地出让金支付方式是降低土地使用成本的两个核心要素建议进一步优化土地出让机制，建立租赁住宅用地基准地价，更大程度降低土地成本同时建议调整土地出让金的收取方式，不再按年收取，减轻企业前期发展压力这样，有助于鼓励房地产开发企业参与保障性租赁房的开发运营，为房地产行业探索高质量发展时期的发展新模式奠定坚实的政策和实践基础
适应租赁住房的资产形态，探索优化REITs规则。
根据现有规则，只有新的国有土地转让才能满足REITs的发行要求建议在监管环境不断健全完善的背景下，在保护投资者财产安全，保障收益的前提下，适应多种资产形态，探索优化租赁住房REITs的政策和产品设计，将更多类型的资产形态纳入REITs范畴同时，在试点阶段，适当放宽对保障性租赁房资产规模和经营年限的要求，因地制宜，兼收并蓄地发展中国特色的REITs模式
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